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越南加大對房地產市場監管力度經濟部國際貿易局

經濟部 / 駐胡志明市台北經濟文化辦事處經濟組


資料來源:越南西貢解放日報網站,2018年12月19日



下調中期貸款限額,上調房地產風險系數等的一些新規定將於2019年初頒行,進一步緊密地監管房地產的資金來源。面臨房地產市場因各投資商、仲介公司抬高售價而有所降溫的實況,加上未來政策縮緊之勢,預計2019年的房地產市場將更加低迷。


過去越南房地產市場逾8成企業依賴銀行貸款和從客戶籌集的資金,甚至不少投資商本身並沒資金,完全需從銀行貸款或從客戶來籌集資金,所以只要一個資金供應來源中斷,整個建案將受影響。因此,自2019年初起,房地產市場的信貸來源將進一步縮窄,造成房地產再度凍結的危機,許多建案未來將會遇上困難。按越南國家銀行的第19號「通知」,各家商業銀行2019年起只能使用40%(而不是45%)短期存款,以發放中期和短期貸款。此即表示各房地產建案的主要信貸來源未來將受更緊密的監管,因為向房地產市場提供的資金大部分是中期和長期貸款。


對各筆房地產貸款的風險系數將由150%上調至200%。依據越南國家銀行的統計數據,銀行系統的房地產信貸餘額占不到總餘額的一成。然而,按專家們計算,若包括以消費貸款之名義的房地產貸款,實際房地產貸款總餘額達近兩成(因為消費貸款占18%,其中過半是用於購房)。另外,據國家銀行告知,將資本充足率(CAR)下調至8%的規定,將自2020年起生效,此指數將更嚴格規範風險性財產。


越南房地產市場2018年前各月為經濟發展帶來不小的影響,沒有為國家、民眾,只給一組人帶來利益。房地產市場2018年初升溫導致對住房有真正需求者更難以買房。由此,國家連續指導及設法監控房地產市場,避免影響整體經濟成長。越南國家銀行胡志明市分行副理阮黃明表示,政府已要求國家銀行繼續慎重、靈活地調度貨幣政策,為各信貸組織提供合理的資金流動性輔助,緊密監控流入房地產市場的資金來源,同時突檢對房地產、證券、消費貸款增速高,在總餘額中所占比例大的各信貸組織。日後,國家銀行要頒布多項縮小房地產貸款規模的規定。


一旦流入房地產市場的資金縮減,投資商將被迫尋找其他資金來源,尤其各外國投資商正關注增加對中級和價格相宜的住房投資。此乃因3年來已有來自日本的Hankyu Realty、Nishi Nippon Raiload等投資商前來促進合作、合資對越南各房地產投資及此趨勢未來期間將會持續。


其次,多家房地產正採用對越南經濟潛伏風險的新籌資方式,打造具有吸引力的形象,並在證券市場登記交易,以自民眾籌集資金。目前約有60家房地產企業已掛牌上市,以及很多其他企業也正專注於此種籌資渠道。本著達逾7成GDP的越南證券市場資本化規模,這是各家房地產企業的理想籌資渠道。


近幾個月來,各中小房地產企業紛紛掛牌上市,或登記交易以籌集資金。但實際上數年來已有不少企業互相移轉訂價,集中建立一家收取巨大利潤的公司,以上市、出售股份、吸引證券投資商收購,但在完成股份出售後就公布受損。實際上已有一家企業在成功地建設在第11郡高級住房後,以上兆越盾的企業價值掛牌上市,然後申報其年收入只達10億越盾,主要是從停車場收取的。對於類似的投資渠道,證券投資商若想參加,應提高警惕。


依據越南國家銀行的統計,2016年至2020年,商業銀行的呆帳總額約300兆越盾,其中以房地產抵押的呆帳占7成,相當200兆越盾。這些房地產現正擱置,所以無法結算。據市資源與環境廳告知,胡市數年來已有逾500個房地產建案暫停施工、被回收或取消交地,或出租等決定。


為處理上述各筆房地產呆帳,國會已頒布關於試行處理呆帳的第42號「決議」,提出對各筆呆帳的抵押財產,其中大部分是各房地產處理的符合機制和方式。亦即資產管理公司(VAMC)已回收作呆帳的抵押、保證財產的建案進行投標,以選擇新投資商,例如第1郡咸宜街西貢One Tower建案。


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